6. JURISTIN TEHTÄVÄT, LAINAN HAKU JA KAUPAN TOTEUTUS
JURISTI
Kun kaupasta on suullisesti sovittu ja varusmaksu on maksettu, siirtyy kaupanteko yleensä juristin hoidettavaksi. Hän edustaa sinua kaikissa kaupan tekoon liittyvissä oikeudellisissa asioissa, kuten tarkistaa, ettei ostamallasi kiinteistöllä ole rasitteena velkoja tai kiinnityksiä ja että kaikki kohteeseen liittyvät asiakirjat (rakennusluvat ym.) ovat kunnossa. Tärkeä paperi on tällöin ns. Nota Simple eli maarekisteriote, joka on todistus kiinteistön omistussuhteista ja mahdollisista rasitteista. Se ei saa olla kolmea kuukautta vanhempi. Juristi tarkistaa myös, että kaikki asuntoon liittyvät verot ja muut pakolliset maksut on hoidettu. Jos maksamattomia laskuja ilmenee, ne hoidetaan ja summat vähennetään ostohinnasta. Muussa tapauksessa ne jäisivät uuden ostajan maksettaviksi. Juristi laatii myös ostosopimukset ja valmistelee ne notaaria varten sekä hoitaa sähkö- ja vesisopimusten siirrot. Juristille annetaan valtakirja, jolla hän voi edustaa sinua kaikissa kauppaan liittyvissä asioissa. Valtakirja rajoittuu luonnollisesti vain yhdessä sopimaanne asioihin. Valtakirjan avulla koko asuntokauppa voidaan viedä päätökseen, vaikka itse et olisikaan vielä Espanjassa. Juristia käytettäessä ostoprosessi on täysin luotettava.
Juristitoimisto pystyy myös auttamaan NIE-numeron ja espanjalaisen pankkitilin avaamisessa, mikä sekin on ehdoton vaatimus asunnon ostamiselle. Jos ostoon tarvitaan lainaa, on hyvä käyttää asiantuntijaa lainaehtojen neuvottelussa. Monet isommat välitysfirmat voivat myös auttaa näiden asioiden hoidossa.
LAINAN SAANTI ESPANJASTA
Kun sopiva asunto on löytynyt, on viimeistään aika päättää sen rahoituksesta. Jos ostoon tarvitaan lainaa, se käy helpoiten suomalaisesta pankista. Tällöin täytyy kuitenkin olla vakuuksia kotimaasta, koska pankit eivät ota espanjalaista asuntoa vakuudeksi. Ongelmatilanteissa pankin olisi erittäin vaikeaa muuttaa kyseistä asuntoa saatavaksi.
Asuntolainaa voi kuitenkin saada myös Espanjasta, vaikka et olisikaan maassa vakituinen asukas. Jos lainan ottajana on yksityinen henkilö, lainapäätös saadaan yleensä melko helposti ja nopeasti. Yrityksille saanti on huomattavasti hankalampaa ja vaatii todella paljon erilaista paperityötä. Lainaa saadaan yleensä 60-70 % asunnon arvosta, jonka pankin arvioitsijat ovat asunnosta tehneet tai jos ostohinta on arviota pienempi, lähtökohtana on ostohinta. Asunnon arvioinnin perustana on puhtaat faktatiedot eli asunnon pinta-ala, kunto ja asuinalue. Arvio on yleensä alhaisempi kuin asunnon ostohinta. Esimerkiksi merinäköalaa eivät arvioitsijat laske lainkaan mukaan. Käytännössä lainan osuus on näin ollen usein noin puolet ostohinnasta. Arviointikulut ovat yleensä muutamia satoja euroja.
Jos asut pysyvästi Espanjassa, pankin lainaprosentti voi olla hieman suurempi. Lainaa otettaessa on muistettava kauppaan liittyvät lisäkulut. Käyttäessäsi kaupanteossa juristia tai asiointitoimistoa, he yleensä auttavat myös lainapapereissa. Lainaehdoissa on eroja eri pankkien välillä, joten niihin kannattaa paneutua huolella. Espanjalaisissa lainoissa on muutama erikoisuus. Yleensä pankki vaatii lainanoton yhteydessä myös kotivakuutuksen siirtämistä ”heidän” vakuutusyhtiölleen, joka ei välttämättä ole aina se halvin. Vakuutuksen ottaminen ei ole pakollista, mutta käytännössä se auttaa parempiin lainaehtoihin. Vakuutuksen siirtäminen myöhemmin, kun laina on maksettu, voi olla hieman hankalaa. Erikoisuutena on myös, että jos asuntolaina maksetaan ennen määräajan päättymistä, siitä seuraa usein ylimääräinen sakkomaksu. Nämä asiat selviävät tietysti lainanotto papereista, jotka tuleekin aina lukea tarkasti läpi.
Pankkilainan saantia varten sinun pitää esittää pankissa seuraavat asiakirjat: kopio voimassa olevasta passista (tai muusta henkilötietodokumentista), NIE-numero, viimeisin verotuspäätös, viimeisen kolmen kuukauden palkka- tai eläkekuitit, ote luottotietorekisteristä ja pankkisi kolmen viimeisen kuukauden tilitapahtumat. Sinulla on siis oltava vakituinen tulonlähde, mikä on pystyttävä selvästi osoittamaan. Pankit laskevat yleensä maksukyvyn sen mukaan, että nettotuloista noin kolmannes saisi maksimissaan mennä lainan kuukausikuluihin. Lainan saantiin kuluu helposti useampi viikko, mikä tietysti on laskettava mukaan kaupan aikatauluihin.
Mielenkiintoista espanjalaisessa lainanhakuprosessissa on, että myös asuntolaina allekirjoitetaan notaarilla asuntokaupan yhteydessä. Asuntolaina kirjataan asunnon kiinteistötodistukseen (Nota Simple).
KAUPAN ETENEMINEN, YKSITYINEN KAUPPAKIRJA/YKSITYINEN OSTOSOPIMUS (Contrato privado)
Kun juristi on tarkistanut kaikki kohteeseen liittyvät oikeudelliset tiedot, mitätöinyt mahdolliset kiinnitykset ja velat sekä NIE-numero, rahoitus ja pankkitili ovat kunnossa, on aika tehdä ns. Yksityinen ostosopimus. Tämä sopimus sisältää jo kaikki kauppaan liittyvät ehdot ja se on täysin laillisesti pitävä. Siinä vahvistetaan myös lopullisen kauppakirjan allekirjoituksen ajankohta sekä maksutavat. Sopimuksen kirjoittavat osapuolten juristit. Allekirjoituksen jälkeen ostaja maksaa myyjälle 10 % kauppahinnasta. Summasta vähennetään aikaisemmin maksettu varausraha. Jos ostaja vetäytyy tämän jälkeen kaupasta, hän menettää maksamansa 10 % ja vastaavasti myyjä joutuu maksamaan summan takaisin kaksinkertaisena. Sopimukseen voidaan tietysti laatia erikoisehtoja esimerkiksi sen varalle, ettei ostajan lainapäätöstä ole vielä myönnetty.
Yleensä yksityinen kauppakirja pystytään allekirjoittamaan parin viikon päästä varaussopimuksesta, mutta aika vaihtelee tietysti paljon. Nopeiten asia sujuu, jos NIE-numero ja rahoitus on jo etukäteen valmiina ja kaikki ostoon liittyvät paperit ovat kunnossa. On myös mahdollista ohittaa tämä ostoprosessin vaihe ja siirtyä suoraan viralliseen kaupanvahvistamiseen Notaarilla, mutta yleisintä on tehdä kauppa yksityisen ostosopimuksen kautta.
JULKINEN KAUPPAKIRJA (Escritura publica)
Escritura eli lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan aina notaarilla ja näin vahvistetaan kauppa virallisesti. Ostaja ja myyjä tai heidän viralliset edustajansa osallistuvat kaupanvahvistamistilaisuuteen. Notaari tarkistaa osapuolten henkilöllisyyden (passit mukana!), mahdolliset valtakirjat, kiinteistön tiedot, kauppasumman ja varmistaa kertaalleen kiinteistön maarekisteriotteesta, että kiinteistö on velaton ja siihen ei kohdistu rasitteita. Mukaan on otettava myös edellisen vuoden maksetut kuitit asunnon kiinteistöverosta (IBI) sekä todistus maksetuista yhtiövastikkeista.
Notaari tarkistaa myös, että myyjän pankki saa loppumaksun, välittäjä palkkion ja ostajan laina on myönnetty. Summat maksetaan yleensä shekkeinä ja vain espanjalaisista pankeista nostetut shekit hyväksytään. Notaari lähettää allekirjoitetusta kauppakirjasta kopion kiinteistörekisteriin kirjattavaksi eli lainhuudatettavaksi. Jos kauppaan sisältyy erillinen autotalli ja varastohuone, nekin merkitään maarekisteriin omalla escrituralla. Kiinteistön liittäminen maarekisteriin voi viedä vielä pari kuukautta, mutta kauppa on tietysti nyt jo laillinen. Kun kauppakirja on allekirjoitettu, avaimet luovutetaan uudelle omistajalle ja kauppa on lopullisesti valmis. Notaarissa saat kopion kauppakirjasta. Alkuperäinen toimitetaan myöhemmin, kun se on viety kiinteistörekisteriin. Olet siis espanjalaisen asunnon uusi omistaja. Onneksi olkoon!
Kaupan jälkeen juristi varmistaa vielä sähkö- ja vesisopimusten siirron ja sopii mitkä osuudet kunnallisista maksuista ja kiinteistöveroista kuuluvat sinun maksettaviksi. Sähkön ja veden toimitussopimuksien voimaantulo kestää aina jonkin verran, mikä on tietysti huomioitava siirtoa tehdessä. Veroista ja kunnallismakuista enemmän Osto-oppaan viimeisessä osassa.