7. ASUNNON OSTOON JA SEN YLLÄPITOON LIITTYVÄT KULUT

ASUNNON OSTOKULUT

Ostaessasi asunnon Espanjasta siihen liittyy aina melko paljon ostokuluja, jotka on tietysti huomioitava jo etukäteen. Kustannukset riippuvat jokin verran siitä, oletko ostamassa uutta tai käytettyä asuntoa. Yhteensä kulut vaihtelevat yleensä 10-13 % ostohinnasta.

Suurin osa kuluista on varainsiirtovero (ITP), joka Espanjassa on huomattavasti korkeampi kuin Suomessa. Se vaihtelee eri itsehallintoalueilla. Costa del Solilla veroa peritään normaalisti siten, että kohteista, jotka ovat alle 400.000, vero on 8 %. 401.000-700.000 maksavilla kohteilla se on 9 %, ja sitä kalliimmissa kohteissa 10 %. Jos myyntihinta on yli 400.000, vero lasketaan 400.000 asti alhaisemmalla prosentilla ja siitä ylimenevä osuus korkeammilla prosenteilla. Ei siis niin, että 650.000 maksaneen kohteen koko prosenttisosuus olisi 9 %. Autotallipaikkojen verotus on 30.000 asti 8 %, 50.000 asti 9 % ja siitä kalliimmat 10 %. Tällä hetkellä (2022) veroa on laskettu toistaiseksi siten, että se on kaikissa hintaluokissa 7 %. Kalliissa kohteissa verohyöty on siis lähes 3 % hinnasta. Verosta voi myös saada jonkin verran alennusta erityistapauksissa. Uudiskiinteistöissä kyse on arvonlisäverosta (IVA) ja sen suuruus on 10 %.

Muita ostokuluja ovat juristipalkkio n. 1 %, notaari- ja maarekisterikulut n. 1 %, mahdolliset lainakulut (n. 1 % lainan määrästä), sähkö- ja vesisopimusten siirtokulut ym.

ASUNNON OMISTAMISESTA JOHTUVAT VUOTUISAT KULUT

Kunnallinen kiinteistövero IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) on vuosittain perittävä vero, joka lasketaan IBI-kuittiin merkitystä asunnon verotusarvosta (Valor Catastral), joka on yleensä markkina-arvoa alhaisempi. IBIn suuruus vaihtelee kunnittain ja jopa asuntoalueittain. Maaseudulla vero on yleensä alhaisempi. Maksu on helpointa järjestää suoraveloituksena, koska sen myöhästymisestä seuraa melkoiset sakot.  Veron voi käydä myös maksamassa paikalliselle kaupungintalolle (Ayuntamiento), mutta maksusta on itse huolehdittava, koska siitä ei lähetetä erikseen laskua. Veron määrä on yleensä kaupungin vakituisille asukkaille edullisempi.

JÄTEMAKSU eli Basura kuuluu sekin asunnon omistajalle. Summa ei ole kovin suuri ja se maksetaan vuosittain kunnalle. Sekin kannattaa siirtää pankin suoraveloitukseen. Espanjassa jätemaksu ei velvoita mihinkään tiettyyn jättöpisteeseen, vaan maksun maksaja voi käyttää mitä tahansa jätepistettä.

YHTIÖVASTIKE eli Communidad-maksu kattaa yhteisten alueiden, kuten uima-altaan, puutarhan, hissin, porraskäytävän, vartioinnin ym. kustannukset. Vastikkeet vaihtelevat melko paljon lähinnä sen mukaan, millaisia yhteisalueita taloyhteisöllä on käytössä ja kuinka paljon ne vaativat huolenpitoa. Kerrostaloissa yksittäisen vastikkeen suuruus lasketaan prosenttiosuutena talon kokonaispinta-alasta. Vastiketta maksetaan myös autotallista ja/tai sen yhteydessä olevasta varastotilasta. Omistajayhteisöllä on vuosibudjetti, joka sovitaan vuosittaisessa yhtiökokouksessa. Asuntojen omistajat saavat nähtäväksi tilit tuloista ja menoista. Toisinaan omistajayhteisöt joutuvat tekemään ylimääräisiä huoltotoimenpiteitä, mistä tietysti seuraa maksettavaksi ylimääräinen vastike. Tällaisia ovat esimerkiksi julkisivun maalaus tai uima-altaan laatoituksen uusiminen. Omakotitaloista, jotka eivät kuulu mihinkään taloyhteisöön, ei makseta myöskään kyseistä maksua.

Muita vuosittaisia kuluja ovat tietysti sähkö, vesi, puhelin, kotivakuutus ja mahdollinen vartiointisysteemi. Niiden hinnat määräytyvät tietysti kulutuksen ja tehtyjen sopimusten perusteella.

VEROKULUT

Kun asunto ostetaan, omistajasta tulee asunnon suhteen verovelvollinen eli hänen on maksettava asunnosta veroa, vaikka ei sitä käyttäisi vuokraukseen tai muuhun liiketoimintaan. Jos et asu vakituisesti Espanjassa (olet ei-residenssi), joudut maksamaan vuosittain asunnosta ns. asuntotuloveroa (IRNR). Veron määrä lasketaan kiinteistön verotusarvosta, joka vaihtelee alueittain (lähinnä verotusarvojen tarkistusten perusteella) ja on 1.1-2%. Itse vero on 19 %. Eli jos asuntosi on verotusarvoltaan 100.000, on laskettavan veron perusta 1.100-2.000 ja siitä EU-kansalaiset maksavat veroa 19 %. Vero maksetaan vuosittain vuoden loppuun Kirjoittaja:.

Jos vuokraat asuntoa, on vuokratulo veronalaista tuloa, josta maksetaan veroa 19 %. Jos vuokraat asuntoa vain osan vuodesta ja osan käytät sitä itse, jakautuu verotus käytön suhteessa. Vuokratulot ilmoitetaan neljännesvuosittain. Tuloista saa vähentää vuokraamisesta koituneita kuluja kuten asunnon ostamiseen otetun lainan korkoja, vastikkeet, vakuutukset, välittäjän kulut ym. Vuokratulot pitää ilmoittaa myös Suomeen ja verotuksesta vähennetään Espanjaan jo maksetut verot. Veroja maksetaan siis vähintään Espanjan veron verran (19%), mutta jos Suomen verotus on kireämpää (30/34 %), veroja maksetaan myös Suomeen. Veron maksamisessa kannattaa käyttää asiantuntijaa, varsinkin jos asunto on sekä omassa että vuokrakäytössä.

MYYJÄN VEROSEURAUKSET

Asunnon myyjällä on myös luonnollisesti asuntokaupasta veroseuraamuksia. Lyhyt maininta myös niistä, vaikka ne eivät kuulukaan ostoprosessiin. Myyntivoittoveron (CGT) määrä lasketaan asunnon oston ja myynnin välisestä summasta, josta voi vähentää ostosummaan liittyvät lisäkulut, myyntiin kohdistuvat lisäkulut sekä kiinteistön kunnostamiseen liittyvät   menot. Menoista on kuitenkin oltava viralliset kuitit ja mahdollisista muutostöistä muutosluvat. Myyntivoittovero on 6.000 asti 19 %, 6.000-50.000 21 %, ja 50.000 tai enemmän 23 %. Veroa ei tarvitse maksaa, jos ostat myymäsi asunnon tilalle kalliimman kiinteistön tai olet yli 65-vuotias ja kiinteistösi on ollut ykkösasuntosi viimeiset kolme vuotta. Tämä koskee kuitenkin vain Espanjassa vakituisesti asuvia.

Jos asunnon myyjä on verovelvollinen Suomessa, hän maksaa ensin Espanjaan lopullisen myyntivoittoveron, jonka jälkeen Suomella on myös oikeus verottaa kaupasta oma vero-osuutensa. Siitä vähennetään hyvityksenä Espanjaan jo maksettu vero. Suomen verotus määrää siis veron lopullisen summan. Tämä perustuu 1.1.2019 alkaen voimaantulleeseen Suomen ja Espanjan väliseen uuteen verosopimukseen. Sama systeemi pätee myös, jos asunnon uusi suomalainen omistaja saa siitä vuokratuloja. Ennen vuotta 2019 Suomi ei ole verottanut Espanjassa olevasta kiinteistöstä vuokra- tai myyntituloa, mutta keväästä 2020 tilanne on muuttunut.

Maan arvonnousuvero (Plusvalia) perustuu kiinteistön verorekisteriin kirjattuun maan arvoon. Jos asunnon myyjä ei asu Espanja vakituisesti (on ei-residenssi), hän maksaa kaupanteon yhteydessä myynnistä 3 % julkiseen kauppakirjaan merkitystä asunnon arvosta myyntivoiton ennakkoveroa valtiolle. Lopullisen verotuksen yhteydessä summa palautetaan, jos kauppa on ollut tappiollinen. Palautusta on usein jouduttu odottamaan melko pitkään. Nykyisin vero voidaan jättää ostohetkellä perimättä, jos kauppa voidaan jo etukäteen ilmoittaa tappiolliseksi.

Kaikissa yllä mainituissa veroasioissa on aina hyvä käyttää luotettavan juristin apua. Verotuskäytännöt saattavat usein muuttua ja virheet verojen maksuissa voivat tulla omistajalle melko kalliiksi. Viimeisin Espanjan ja Suomen välinen verosopimus on muuttanut sekin suomalaista verotusta selvästi.

Kun kaikki vero- ja viralliset asiat on oikein hoidettu, on arkielämä Espanjassa huomattavasti helpompaa. Tähän ohjeeseen on hyvä lopettaa ASUNNON OSTAJAN TIETO-OPAS. Toivon, että siitä on ollut sinulle apua haaveillessasi asunnon hankkimisesta Costa del Solilta. Paljon on asioita, joita oston yhteydessä on osattava huomioida, mutta toisaalta onnistunut asuntokauppa tuo sinulle varmasti iloa moneksi vuodeksi eteenpäin. Paljon onnea mielenkiintoiselle matkalle!

Anneli